Český trh bydlení ve 2. čtvrtletí 2026: ceny dál rostly, dostupnost zůstává napjatá

Český trh bydlení pokračoval ve druhém čtvrtletí 2026 v růstu. Kupující se potýkali nejen s vyššími cenami bytů, ale také s vysokými nároky na vlastní úspory a financování. Celostátní ukazatele přitom zakrývají výrazné rozdíly mezi Prahou, krajskými městy a levnějšími regiony.

Nabídkové ceny bytů byly ve druhém čtvrtletí meziročně vyšší o 10,7 %, zatímco proti prvnímu čtvrtletí vzrostly o 1,4 %. Nájemné se mezikvartálně zvýšilo o 1,2 %. Pro domácnosti proto nebylo rozhodující pouze tempo růstu trhu, ale hlavně místní cena, potřebné vlastní zdroje, konkrétní úroková sazba a poměr celkových nákladů k příjmu.

Ceny bytů rostly dvouciferným tempem

Nabídkové ceny nových, rekonstruovaných a starších bytů v Česku se ve druhém čtvrtletí 2026 zvýšily meziročně o 10,7 %. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím byly vyšší o 1,4 %. Jde o údaje založené na nabídkových cenách, tedy částkách požadovaných prodávajícími, nikoli nutně o konečné ceny zapsané po uskutečnění obchodu. ([cbamonitor.cz](https://www.cbamonitor.cz/statistika/vyvoj-nabidkovych-cen-nemovitosti?utm_source=openai))

U realizovaných obchodů je nutné sledovat konkrétní segment. Souhrn vycházející z indexů ČSÚ uvádí, že realizované ceny starších bytů byly ve druhém čtvrtletí meziročně vyšší přibližně o 14 %. Tento údaj nelze automaticky vztáhnout na novostavby, rodinné domy ani na každý jednotlivý kraj. ([csu.gov.cz](https://csu.gov.cz/produkty/indexy-cen-bytovych-nemovitosti-2-ctvrtleti-2026?utm_source=openai))

Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou je pro kupujícího zásadní. Nabídkový index rychle zachycuje změnu očekávání prodávajících, zatímco realizované ceny popisují dokončené transakce. Výsledky navíc ovlivňuje skladba prodávaných nemovitostí: v jednom období se může prodat více malých bytů v centrech měst, v jiném více levnějších nemovitostí na okrajích regionů.

Praha zůstává nejdražší, rychleji ale rostl zbytek republiky

U starších bytů se ve druhém čtvrtletí 2026 realizované ceny v Praze meziročně zvýšily přibližně o 11,9 %, zatímco ve zbytku Česka o 14,5 %. Vyšší procentní růst mimo hlavní město však neznamená, že se vyrovnaly absolutní cenové rozdíly. ([mohuverit.cz](https://www.mohuverit.cz/jak-je-to-doopravdy/ceny-bytu-najmy-kraje-2026/?utm_source=openai))

Pro představu o jejich velikosti: za celý rok 2025 činila průměrná kupní cena bytu v Česku 72 410 Kč za metr čtvereční, kdežto v Praze 131 520 Kč za metr čtvereční. Celorepublikový průměr navíc spojuje velmi rozdílné trhy – od Prahy a Brna přes krajská města až po menší obce s omezenou poptávkou. ([csu.gov.cz](https://csu.gov.cz/ceny-nemovitosti?utm_source=openai))

Ani krajský údaj proto neurčuje přiměřenou cenu konkrétního bytu. Rozhoduje zejména:

• obec a konkrétní část města,
• dopravní dostupnost a občanská vybavenost,
• technický stav domu a bytu,
• energetická náročnost,
• podlaží, výtah, balkon, sklep nebo parkování,
• vlastnictví pozemku a právní stav nemovitosti.

Kupující by měl porovnávat především podobné nemovitosti v bezprostředním okolí. Celostátní index ukazuje směr trhu, nikoli správnou cenu jedné nabídky.

Nájemné rostlo pomaleji než kupní ceny

Průměrné nabídkové nájemné dosáhlo ve druhém čtvrtletí 2026 podle Deloitte Rent Indexu 343 Kč za metr čtvereční měsíčně. Proti předchozímu čtvrtletí vzrostlo o 1,2 %. Tento údaj nelze přímo porovnávat s meziročním růstem cen bytů, protože pracuje s jiným obdobím i odlišnou metodikou. ([deloitte.com](https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/Industries/real-estate/collections/rent-index.html?utm_source=openai))

Rozpětí mezi městy bylo výrazné. V Brně činil průměr 390 Kč za metr čtvereční, zatímco v Ústí nad Labem 221 Kč. V Praze se ceny lišily i mezi městskými částmi; Praha 7 dosáhla průměru 493 Kč za metr čtvereční. Nejrychlejší mezikvartální růst mezi sledovanými městy zaznamenaly Pardubice, kde nájemné stouplo o 3,3 % na 314 Kč za metr čtvereční. ([deloitte.com](https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/Industries/real-estate/collections/rent-index.html?utm_source=openai))

U modelového bytu o ploše 60 metrů čtverečních by samotné nájemné při uvedených průměrech vycházelo přibližně na:

• 23 400 Kč měsíčně v Brně,
• 18 840 Kč v Pardubicích,
• 15 420 Kč v Jihlavě,
• 13 260 Kč v Ústí nad Labem.

Jde o orientační násobek průměrné ceny za metr čtvereční. Skutečný nájem ovlivňuje dispozice, stav, vybavení, lokalita a také to, zda jsou ve zveřejněné částce zahrnuty služby a energie.

Vyšší cena zvyšuje úvěr i potřebné úspory

Růst ceny nemovitosti se do rozpočtu kupujícího promítá dvojím způsobem. Domácnost zpravidla potřebuje vyšší hypotéku a současně více vlastních prostředků. Samotný procentní růst cen však neříká, o kolik se zvýší měsíční splátka. Tu určují výše úvěru, úroková sazba a doba splatnosti.

Uvažujme čistě modelový byt za 5 milionů Kč a financování 80 % kupní ceny:

• původní hypotéka činí 4 miliony Kč,
• vlastní prostředky dosahují 1 milionu Kč,
• po zvýšení ceny o 10,7 % by byt stál 5,535 milionu Kč,
• hypotéka by při stejném poměru vzrostla na 4,428 milionu Kč,
• kupující by potřeboval 1,107 milionu Kč z vlastních zdrojů.

Domácnost by tedy musela vložit o 107 000 Kč více. Současně by si půjčila o 428 000 Kč více. Tento příklad pouze ukazuje matematický dopad růstu ceny; neznamená, že každý byt na trhu zdražil právě o 10,7 %.

U hypotéky rozhoduje konkrétní sazba, ne tržní průměr

I malý rozdíl v sazbě může u dlouhodobého úvěru znamenat citelnou změnu splátky. U modelové hypotéky 4 miliony Kč se splatností 30 let by měsíční splátka činila přibližně:

• 20 300 Kč při sazbě 4,5 %,
• 21 500 Kč při sazbě 5,0 %,
• 22 700 Kč při sazbě 5,5 %.

Jde o srovnávací scénáře, nikoli o údaj o průměrné tržní sazbě ve druhém čtvrtletí. Nezahrnují pojištění, poplatky ani individuální podmínky banky.

Při porovnávání hypoték je nutné zachovat stejnou výši úvěru a splatnost. Nižší splátka nemusí znamenat výhodnější nabídku, pokud vznikla pouze prodloužením splácení. Důležité jsou také délka fixace, podmínky pro získání zvýhodněné sazby, možnost mimořádných splátek a celková částka zaplacená bance.

Dostupnost bydlení neurčuje jen cena za metr

Dostupnost se zhoršuje, pokud ceny nemovitostí a náklady financování rostou rychleji než příjmy domácností. Česko vstupovalo do roku 2026 s dlouhodobě napjatou dostupností bydlení, kterou ovlivňuje vysoký poměr cen k příjmům, omezená nabídka v ekonomicky silných centrech a regionální nesoulad mezi pracovními příležitostmi a dostupným bydlením. ([cnb.cz](https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/financni-stabilita/.galleries/zpravy_fs/fs_2026_jaro/zfs_jaro_2026.pdf?utm_source=openai))

Pro zájemce o vlastní bydlení je proto praktičtější sledovat čtyři konkrétní veličiny než jeden celostátní index:

1. skutečnou cenu srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě,
2. výši vlastních úspor po zaplacení vedlejších nákladů,
3. splátku konkrétní hypotéky a její podíl na čistém příjmu,
4. místní nájemné za srovnatelný byt.

Rozpočet by měl počítat také s rezervou na opravy, vybavení, pojištění a případný růst výdajů po skončení fixace. Porovnávat pouze nájemné se splátkou nestačí: vlastník nese další náklady, zatímco část splátky hypotéky postupně snižuje jistinu jeho dluhu.

Druhé čtvrtletí 2026 tak potvrdilo pokračující tlak na kupující, ale nikoli jednotný vývoj ve všech částech Česka. Ceny bytů rostly rychleji než nájemné, regionální rozdíly zůstaly značné a o reálné dostupnosti rozhodovala kombinace místní ceny, příjmů, úspor a podmínek financování.

Zdroje

1. ČSÚ – Indexy cen bytových nemovitostí, 2. čtvrtletí 2026 — https://csu.gov.cz/produkty/indexy-cen-bytovych-nemovitosti-2-ctvrtleti-2026
2. ČSÚ – Ceny nemovitostí — https://csu.gov.cz/ceny-nemovitosti
3. ČBA Monitor – Vývoj nabídkových cen nemovitostí v ČR — https://www.cbamonitor.cz/statistika/vyvoj-nabidkovych-cen-nemovitosti
4. Deloitte – Rent Index Q2 2026 — https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/Industries/real-estate/collections/rent-index.html
5. https://csu.gov.cz/prices-of-real-estate
6. https://data.csu.gov.cz/datastat/info/SADA/CEN0401
7. Mohuvěřit.cz – Ceny bytů a nájmů v krajích ČR 2026 — https://www.mohuverit.cz/jak-je-to-doopravdy/ceny-bytu-najmy-kraje-2026/
8. https://garantovanynajem.cz/blog/blog-ceny-nemovitosti-a-najmu-2026-vyhled/
9. https://www.cenybydleni.cz/
10. https://csu.gov.cz/ceny-nemovitosti?_RSKapExtPortlet_WAR_rskap__facesViewIdRender=%2Fviews%2FProduktyVerejne.xhtml&p_p_col_count=2&p_p_col_id=column-1&p_p_col_pos=1&p_p_id=RSKapExtPortlet_WAR_rskap&p_p_lifecycle=0&p_p_mode=view&p_p_state=normal&pocet=10&podskupiny=014&razeni=-datumVydani&start=0
11. https://www.realitakroku.cz/aktuality/cesky-realitni-trh-2016-2026-14-grafu-ceny-dostupnost-najmy-nabidka-hypoteky-provize
12. https://hypoteky.com/hypotecni-trh-v-cislech/
13. ČNB – Zpráva o finanční stabilitě, jaro 2026 — https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/financni-stabilita/.galleries/zpravy_fs/fs_2026_jaro/zfs_jaro_2026.pdf
14. IMF – Housing Affordability in the Czech Republic — https://www.imf.org/-/media/files/publications/selected-issues-papers/2026/english/sipea2026036.pdf
15. https://www.imf.org/-/media/files/publications/cr/2026/english/1czeea2026002-source-pdf.pdf
16. https://statistikaamy.csu.gov.cz/docs/107903/fbffd766-74db-6958-6133-4cfd9f5971d5/18042605.pdf?version=1.0
17. https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2025/leto_2025/download/zomp_2025_leto.pdf
18. https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2024/podzim_2024/download/zomp_2024_podzim.pdf
19. https://en.wikipedia.org/wiki/Economy_of_the_Czech_Republic
20. Vývoj nabídkových cen nemovitostí v ČR | ČBA MONITOR — https://www.cbamonitor.cz/statistika/vyvoj-nabidkovych-cen-nemovitosti?utm_source=openai